美國房產(chǎn)稅是如何征收、如何繳納的?
來源:牛賬網(wǎng) 作者:張紅 閱讀人數(shù):14877 時間:2019-07-17
導(dǎo)語:美國房產(chǎn)稅是如何征收、如何繳納的?在中國稅的征收有多中方式,例如什么核定征收,從價計征等一些都是稅的征收方式,但是美國的稅是如何征收的呢,這個大家知道嗎?不知道的小伙伴接下來和小編一起來看看有關(guān)美國房產(chǎn)稅的征收方式吧。
美國房產(chǎn)稅是如何征收、如何繳納的?
如何征收?如何繳納?——稅基、稅率、繳納方式介紹
“以需定收”方式確定稅率
美國房產(chǎn)稅的法定稅率一般在地方政府預(yù)算立法程序中規(guī)定。在稅率形式方面,采取相對簡單且易于操作的比例稅率,通過“以需定收”的方式來確定稅率。具體為每年地方政府 根據(jù)當(dāng)年財政預(yù)算要求,再綜合考慮非房產(chǎn)稅來源的其他收入,兩者相減得出需要征收的房產(chǎn)稅收的缺口總額,然后除以房地產(chǎn)評估凈值得到名義稅率。推導(dǎo)計算公式為:
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法定稅率=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入) ÷房地產(chǎn)評估凈值=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入)÷(總評估值-豁免-減免-折扣)
目前美國全國的51個州在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)都開征了房產(chǎn)稅,各地稅率差異較大,根據(jù)美國數(shù)據(jù)網(wǎng)站W(wǎng)alletHub的統(tǒng)計,總體分布在0.2%~2.5%的區(qū)間之內(nèi)。房產(chǎn)稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾,其稅率均超過2%;最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那,稅率均低于0.5%。
核心在于不動產(chǎn)價值的估算
稅基為評估價值的一定比例
美國房產(chǎn)稅的稅基由房地產(chǎn)評估價值的一定比例(征稅比率)確定,主要經(jīng) 州政府主持完成。由于前文提及的美國在聯(lián)邦和州之間實行徹底的分稅制,房產(chǎn)稅作為地方的主體稅種,各州估值方法和征稅比率都不盡相同。例如賓夕法尼亞州的相關(guān)法律規(guī)定,房屋價值的評估采取可比價格法,法定征稅比率僅為32%,而加利福尼亞州則采用了重置成本法評估房屋價值,征稅比例達(dá)到40%。某一處房地產(chǎn)的稅額可以由以下計算公式表示:
房地產(chǎn)凈稅額=稅基×法定稅率-稅收優(yōu)惠=(評估價值×征稅比率)×法定稅率-稅收優(yōu)惠
三種估值方法
市場比較法:又稱可比價格法,即通過比較最近在市場被售出的類似財產(chǎn)的價格來估價,具體為比較近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價格,根據(jù)地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。這是美國征收不動產(chǎn)稅最常用的估值標(biāo)準(zhǔn),也為絕大多數(shù)州所采用。該方法對于自有住房類不動產(chǎn)的價值評估較為合理和有效,但對工業(yè)和商業(yè)財產(chǎn)的適用性較低。
重置成本法:主要考慮重建同樣房屋所需成本,然后根據(jù)地價以及折舊進(jìn)行調(diào)整。主要適用于通常不會產(chǎn)生所得,且可比交易很少的房產(chǎn)的估價。同時重置成本作為評估標(biāo)準(zhǔn),使房產(chǎn)稅的評估工作大大簡化,管理者只需保持房地產(chǎn)的銷售記錄。目前美國有少數(shù)幾個州,如加利福利亞、佛羅里達(dá)、密歇根等州采用了此方法。
入息收入法:通過預(yù)計財產(chǎn)的預(yù)期收益來估計財產(chǎn)的價值,對于持續(xù)產(chǎn)生收益的不動產(chǎn),如公寓、商店、寫字樓、停車場和農(nóng)業(yè)用地等,此方法較為有效。例如紐約曼哈頓公寓的房產(chǎn)稅稅基就是根據(jù)其租金來估算的,不同租金層級的房屋具有相對應(yīng)的房產(chǎn)稅。
三類重估周期
在對房產(chǎn)價值的重估周期上,各州亦采用了不同的制度,周期在1-10年不等,主要分為 年度重估、部分重估和全周期重估三類:
年度重估:根據(jù)市場的變化,每年都對所有不動產(chǎn)重新估價。
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全周期重估:是指不動產(chǎn)在特定的年份被估價后,直到下一次規(guī)定的估價年份之前,其估值不變。但如果不動產(chǎn)在這期間被新建、損壞或改變用途,則需重新估價,估價周期通常在2-10 年之間。
部分重估:是指在全周期重估的同時,每年都對一部分不動產(chǎn)進(jìn)行重新估價。例如某地區(qū)法定重估周期為三年,則每年區(qū)內(nèi)三分之一的不動產(chǎn)進(jìn)行重估,同時在第三年,所有不動產(chǎn)都將被重估。
征管制度與繳納程序
美國房產(chǎn)稅的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具體職能分配上, 州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的全州評估標(biāo)準(zhǔn)和流程,而地方政府則需要在建立評估委員會、劃定稅收評估區(qū)的基礎(chǔ)上,接著對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值進(jìn)行估算,最后報備州政府統(tǒng)一后轉(zhuǎn)由地方稅務(wù)部門執(zhí)行。若評估價值發(fā)生爭議,地方政府還需負(fù)責(zé)相關(guān)調(diào)解工作。
在美國繳納房產(chǎn)稅的手續(xù)較為簡易,各地按季度、半年或按年度征收,每個房主會于定期收到地方稅務(wù)部門寄送的 納稅通知,房主在規(guī)定期限內(nèi)通過支票或網(wǎng)絡(luò)支付的途徑完成支付即可。通常法定一年征收一次的地區(qū)的房產(chǎn)估值辦會在當(dāng)年12月向房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表,而房主則需在次年一季度末之前一次繳清稅費(fèi)。
延期權(quán)利和處罰條款
在美國國內(nèi)稅務(wù)局(IRS)稅表申報的頁面的文件中顯示,美國房產(chǎn)稅的納稅人享有 延期申報的權(quán)利,期限通常為30日。若未能按期繳清稅費(fèi),稅務(wù)機(jī)構(gòu)會處以罰款和加收滯納金,同時估價員也可在現(xiàn)有估價基礎(chǔ)上施加10%的懲罰。若長期欠稅(一般為三年以上),許多地方的政府將有權(quán)處理并出售房主財產(chǎn)以抵扣稅費(fèi)。據(jù)美國稅收留置權(quán)協(xié)會(NTLA)最新的數(shù)據(jù)顯示,全美每年拖欠的房產(chǎn)稅金的規(guī)模在120億美元上下。
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