我們?cè)诠ぷ髦袝?huì)碰到“營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的影響案例分析”會(huì)有些疑問(wèn)，今天我就給大家梳理了“營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的影響案例分析”相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望通過(guò)以下的的分錄可以了解會(huì)計(jì)知識(shí)，一起學(xué)習(xí)吧！

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

這里土地增值稅預(yù)征稅款的計(jì)算，大家可以公司的具體情況進(jìn)行選擇，采取適合的預(yù)繳方式進(jìn)行預(yù)繳。

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2018年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款(包含契稅)400萬(wàn)元，開發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

(一)收入2000萬(wàn)元

(二)扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400(萬(wàn)元)

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700(萬(wàn)元)

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80(萬(wàn)元)，其中：

(1)利息支出=500*5%=25(萬(wàn)元)

(2)其他=(400+700)*5%=55(萬(wàn)元)(管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除)

4.稅金=110(萬(wàn)元)

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220(萬(wàn)元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510(萬(wàn)元)

(三)增值額=2000-1510=490(萬(wàn)元)

(四)稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

(五)稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147(萬(wàn)元)

類型二：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2011年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少?(本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》)

解析：(一)計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57(萬(wàn)元)

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43(萬(wàn)元)。

(二)可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520(萬(wàn)元)

(三)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合計(jì)=28.5714×12%=3.43(萬(wàn)元);

2.購(gòu)買時(shí)繳納的契稅12(萬(wàn)元)。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅;

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43(萬(wàn)元);

(四)扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43(萬(wàn)元)。

(五)增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436(萬(wàn)元);

(六)增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

(七)應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63(萬(wàn)元)。

上述就是會(huì)計(jì)的詳細(xì)內(nèi)容“營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的影響案例分析”以上部分內(nèi)容還有疑惑的小伙伴“營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的影響案例分析”上述文章就是小編整理的有關(guān)內(nèi)容，就為大家分享到這里了，供大家參考。好了，還有其他會(huì)計(jì)問(wèn)題的，歡迎咨詢?cè)诰€答疑老師，相信專業(yè)老師講解后大家會(huì)牢牢掌握的。小伙伴們也可以通過(guò)關(guān)注下方公眾號(hào)，來(lái)免費(fèi)試學(xué)相關(guān)的做賬課程視頻哦。跟著我們的老師一起提升會(huì)計(jì)做賬技能吧!

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資料二：增值稅、個(gè)稅、社?！W(wǎng)上報(bào)稅申報(bào)流程(電子版分享)

資料三：剛畢業(yè)大學(xué)生，竟然不需要老會(huì)計(jì)帶，原來(lái)是偷偷學(xué)習(xí)了這個(gè)

資料四：有會(huì)計(jì)證，但沒(méi)有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)該怎么辦？

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