房地產(chǎn)對(duì)大家來(lái)說(shuō)并不陌生，現(xiàn)在房產(chǎn)交易太多了，房地產(chǎn)也越來(lái)越盛行，對(duì)于“房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)模式有什么風(fēng)險(xiǎn)及建議”小伙伴們了解多少呢？本章小編會(huì)針對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)模式有什么風(fēng)險(xiǎn)及建議”這個(gè)問(wèn)題跟大家好好聊聊，仔仔細(xì)細(xì)的為大家介紹一下，一起來(lái)觀看吧。

1.或有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

或有債務(wù)是指尚未到期或?qū)?lái)發(fā)生的可能性很大的債務(wù)，主要包括：為第三方擔(dān)保形成的債務(wù)、未決訴訟(或潛在訴訟)形成的債務(wù)、潛在行政罰款導(dǎo)致的債務(wù)、票據(jù)責(zé)任導(dǎo)致的債務(wù)等。由于或有債務(wù)在房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未發(fā)生，金額也尚未確定，所以在項(xiàng)目收購(gòu)中較易被遺漏或者被出讓方隱瞞，但一旦發(fā)生，很可能從根本上改變項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使收購(gòu)方在項(xiàng)目收購(gòu)后陷入債務(wù)困境。

建議：(1)在項(xiàng)目收購(gòu)的前期準(zhǔn)備階段，收購(gòu)方可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師、會(huì)計(jì)師等，對(duì)目標(biāo)公司及項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，查清被收購(gòu)目標(biāo)公司的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況;

(2)可約定收購(gòu)方向出讓方分期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，根據(jù)或有債務(wù)金額確定時(shí)間期適當(dāng)調(diào)整尾款支付時(shí)間和金額，確保收購(gòu)方權(quán)益。

(3)起草完善的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購(gòu)方可在協(xié)議中明確約定出讓方對(duì)或有債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保義務(wù)?；蚋鶕?jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，使出讓方保留目標(biāo)公司的一定比例股份，這樣既能給出讓方一定遠(yuǎn)期收益預(yù)期，促使其積極行使職責(zé)，進(jìn)而加快交易流程;同時(shí)，也可通過(guò)協(xié)議約定，對(duì)目標(biāo)公司的或有負(fù)債承擔(dān)不可撤銷(xiāo)的無(wú)限連帶清償責(zé)任。

2.目標(biāo)公司員工的風(fēng)險(xiǎn)

收購(gòu)方如不能妥善安置項(xiàng)目公司的老員工，很可能會(huì)帶來(lái)勞務(wù)糾紛，甚至引發(fā)群體性事件。屆時(shí)，不僅收購(gòu)方會(huì)經(jīng)濟(jì)受損、聲譽(yù)受損、商業(yè)秘密外泄等，更有甚者會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)無(wú)法運(yùn)營(yíng)。

建議：收購(gòu)方應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司員工的情況進(jìn)行充分了解，對(duì)企業(yè)有用的員工都應(yīng)盡可能挽留下來(lái)。同時(shí)，收購(gòu)方應(yīng)該要求出讓方在正式簽約后，由出讓方協(xié)助項(xiàng)目公司將不再留用的員工清退。

3.項(xiàng)目收購(gòu)總價(jià)款的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目收購(gòu)總價(jià)款一般包括股權(quán)收購(gòu)款和債權(quán)收購(gòu)款兩部分，很多企業(yè)在簽署合同時(shí)不注意，將收到的全部款項(xiàng)定義為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，按照稅法的規(guī)定，要按收到的全部?jī)r(jià)款減去初始投資成本后的余額繳納企業(yè)/個(gè)人所得稅，這樣的話，稅負(fù)比較重。

建議：項(xiàng)目收購(gòu)總價(jià)款由股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和債權(quán)收購(gòu)款組成，在合同中必須分別注明股權(quán)轉(zhuǎn)讓款是多少，承擔(dān)債務(wù)金額是多少，這樣的話，僅就股權(quán)轉(zhuǎn)讓款減去初始投資成本后的余額繳納企業(yè)/個(gè)人所得稅，雖然交易總價(jià)款沒(méi)變，但是稅負(fù)降低了。

4.代扣個(gè)人所得稅或者企業(yè)所得稅(境外股東)

收購(gòu)中原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓有溢價(jià)的話，需要繳納企業(yè)所得稅，如果原股東是境內(nèi)企業(yè)的話，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，收購(gòu)方不涉及代扣代繳所得稅的問(wèn)題;但如果境內(nèi)原股東是個(gè)人或者境外企業(yè)的話，按照稅法規(guī)定，收購(gòu)方負(fù)有代扣代繳所得稅的義務(wù)。

建議：在原股東為個(gè)人或者境外企業(yè)時(shí)，收購(gòu)方在支付價(jià)款時(shí)應(yīng)履行代扣代繳義務(wù)。

5.土地賬面成本與收購(gòu)總價(jià)款之間的溢價(jià)無(wú)法重新計(jì)入土地成本

股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是目標(biāo)公司的股東發(fā)生變化，法律意義上的開(kāi)發(fā)主體并沒(méi)有發(fā)生變更，因此各項(xiàng)資產(chǎn)無(wú)需作為銷(xiāo)售處理，房屋、土地等無(wú)需辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，我付了這么多錢(qián)，竟然不能計(jì)入土地成本，這將大大增加了后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的稅負(fù)。

建議：支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款固然無(wú)法計(jì)入土地成本，但是能不能轉(zhuǎn)換思路，對(duì)交易模式進(jìn)行策劃，根據(jù)項(xiàng)目具體情況提前做好預(yù)案，這部分價(jià)款還是可以計(jì)入土地成本的。

整體上來(lái)說(shuō)這部分是有籌劃空間的，在收購(gòu)公司環(huán)節(jié)最好能讓稅務(wù)中介介入，結(jié)合項(xiàng)目情況制定切實(shí)可行的操作方案，在降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)同時(shí)又不增加項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的稅負(fù)。

6.一次性100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函【2000】687號(hào))文件，如果股權(quán)表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的，應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

股權(quán)交易若被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)炊惙ㄒ?guī)定應(yīng)征收增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

建議：股權(quán)交易應(yīng)一次交易、分批分次辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)?？梢缘谝淮瓮ㄟ^(guò)工商辦理轉(zhuǎn)讓給收購(gòu)方的股權(quán)不高于90%，將剩余不低于10%的股權(quán)在工商登記機(jī)關(guān)辦理不可撤銷(xiāo)質(zhì)押，質(zhì)押給收購(gòu)方，同時(shí)在相關(guān)協(xié)議中約定，如果該部分股權(quán)對(duì)應(yīng)的對(duì)價(jià)在期限內(nèi)不能按時(shí)歸還，一年之后剩余股權(quán)自動(dòng)過(guò)戶給收購(gòu)方，避免被認(rèn)定為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

同學(xué)們看完“房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)模式有什么風(fēng)險(xiǎn)及建議”以后有沒(méi)有什么收獲呀?如果對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)模式有什么風(fēng)險(xiǎn)及建議”問(wèn)題還有疑問(wèn)的話，可以向我們的在線老師進(jìn)行進(jìn)行咨詢，如果想要了解會(huì)計(jì)其他方面知識(shí)的同學(xué)，可以加入群聊，與其他同學(xué)進(jìn)行溝通探討，還有不定時(shí)干貨福利發(fā)放。

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