在企業(yè)會計準則中，投資性房地產與租賃準則下出租人的會計處理存在明顯區(qū)分，主要體現(xiàn)在適用范圍、會計科目和計量方式上。以下是兩者的核心差異： 一、適用準則與資產性質 投資性房地產（CAS 3） 定義：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產（如出租的土地使用權、建筑物）。 核心特征： 屬于企業(yè)的長期資產，通常單獨核算。 需滿足 “持有目的明確” 且 “能夠單獨計量和出售”。 租賃（CAS 21） 定義：出租人通過讓渡資產使用權獲取租金的交易。 核心特征： 適用于所有租賃業(yè)務（短期租賃和低價值資產租賃除外）。 資產所有權不轉移，僅轉移使用權。 三、關鍵區(qū)分點 資產持有意圖 投資性房地產：以長期持有并獲取租金 / 增值為目的，屬于投資活動。 租賃：以短期出租資產使用權為業(yè)務模式，屬于經營活動。 會計科目與報表列示 投資性房地產在資產負債表中單獨列示； 租賃業(yè)務的資產通常作為固定資產或應收款處理，租金收入計入利潤表。 計量模式選擇 投資性房地產可選擇成本模式或公允價值模式； 租賃業(yè)務僅按賬面價值或實際利率法計量。 示例說明 投資性房地產 企業(yè)購入一棟寫字樓用于出租，確認為投資性房地產。采用成本模式時，需計提折舊；采用公允價值模式時，按市場價值調整賬面價值。 租賃（出租人） 企業(yè)將閑置設備出租，屬于經營租賃，設備仍作為固定資產核算，租金收入計入 “租賃收入”。若屬于融資租賃，則需終止確認資產并確認應收融資租賃款。