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        ?房地產(chǎn)開發(fā)成本類二級(jí)科目有哪些

        來源:牛賬網(wǎng) 作者:牛小編 閱讀人數(shù):11602 時(shí)間:2022-01-30

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        房地產(chǎn)開發(fā)成本類二級(jí)科目有哪些

        房地產(chǎn)公司開發(fā)成本的二級(jí)科目

        開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)用等.

        其中:

        1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi),耕地占用稅,勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?安置動(dòng)遷用房支出等.

        2.前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、"三通一平"等

        3.建筑安裝工程費(fèi),指以出包方式.自營(yíng)方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)等

        4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路,供水,供電,供氣,排污,排洪,通訊,照明,環(huán)衛(wèi),綠化等費(fèi)用.

        5.公共配套設(shè)施費(fèi),指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出.

        6.開發(fā)間接費(fèi)用包括,組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤消等.

        房地產(chǎn)開發(fā)成本分類

        房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說,大致可分為三部分:

        1、土地、土建及設(shè)備費(fèi)用.這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%,其中最重要的是土地費(fèi)用.土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等.

        房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目以前,必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算,將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)),以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估.

        2、配套及其他收費(fèi)支出.主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的.其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回.

        這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高.配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,一般占項(xiàng)目總投資的10%~15%.

        3、管理費(fèi)用和籌資成本.房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出.如何把這部分費(fèi)用核算好,對(duì)正確進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算,將起到非常重要的作用.

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