房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目已經(jīng)全部竣工，完成銷售的，按規(guī)定應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。那么土地增值稅清算時開發(fā)成本有哪些？收入如何確認(rèn)？

　　土地增值稅清算開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，具體如下：

　　一、土地征用及拆遷補償費

　　主要包括土地征用費;耕地占用稅;勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С龅取?/p>

　　二、前期工程費

　　主要包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　三、建筑安裝工程費

　　1、以出包方式向承包單位支付的建筑安裝工程費;

　　2、以自營方式產(chǎn)生的建筑安裝工程費。

　　四、基礎(chǔ)設(shè)施費

　　主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、綠化、通訊、照明等工程發(fā)生的支出。

　　五、公共配套設(shè)施費

　　主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施所產(chǎn)生的費用支出。

　　六、開發(fā)間接費用

　　指直接組織、管理開發(fā)項目所產(chǎn)生的費用，主要包括工資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理費、水電費等。

　　土地增值稅清算時如何確認(rèn)收入？

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算時，對于已全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按發(fā)票上的金額確認(rèn)收入；對于未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，則按交易雙方簽訂的銷售合同上寫明的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積發(fā)生不一致，在清算前已經(jīng)補、退房款的，則在計算土地增值稅時進(jìn)行調(diào)整。

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