房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每次開發(fā)的時(shí)候最困難但也最重要的事情是什么？沒錯(cuò)，就是拆遷問題。這不僅僅只是讓開發(fā)企業(yè)頭痛，同時(shí)財(cái)務(wù)人員也不可避免的苦惱這件事，今天牛賬網(wǎng)老師就來跟大家說說關(guān)于增值稅的相關(guān)政策與解讀，快來一起看看吧！

一、增值稅：

被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補(bǔ)償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭(zhēng)議，營(yíng)改增前，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)》(國(guó)稅函[2007]969號(hào))答復(fù)：“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物(包括不動(dòng)產(chǎn))的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。”《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(國(guó)稅函[2008]277號(hào))答復(fù)：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)>的通知(國(guó)稅發(fā)【1993】149號(hào))規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅?！睜I(yíng)改增后，僅《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》提到“一、下列項(xiàng)目免征增值稅 (三十七)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”，也即財(cái)稅【2016】36號(hào)文沒有對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償該不該交增值稅予以明確界定。從實(shí)務(wù)來看，北京和湖北的做法是要求繳納增值稅，如北京國(guó)稅解答：“企業(yè)的房產(chǎn)被拆遷，獲得了另一處的房產(chǎn)補(bǔ)償和一部分現(xiàn)金補(bǔ)償，被拆遷企業(yè)是不是要把作為補(bǔ)償?shù)姆课葑鲀r(jià)加上取得的現(xiàn)金補(bǔ)償收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)來繳納增值稅?

被拆遷企業(yè)獲得的補(bǔ)償房屋對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，是否可以抵扣?

答：取得的拆遷補(bǔ)償款(現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋補(bǔ)償)按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。取得的補(bǔ)償房屋若可以取得增值稅專用發(fā)票，是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的?！?/p>

湖北國(guó)稅解答：“納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的補(bǔ)償收入能否免征增值稅?

納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收增值稅，取得的其他補(bǔ)償收入免征增值稅?！? 根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條“銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)”以及“‘銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋 ’解釋“銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)”的規(guī)定，增值稅的課稅范疇?wèi)?yīng)是不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。但從稅法的邏輯來看，在拆補(bǔ)的情況下，被拆遷人的房產(chǎn)需先被注銷，且在城市更新過程中被拆遷的房屋被拆除后的操作過程是將土地使用權(quán)歸還給土地所有者(國(guó)家)后再辦理土地出讓或者補(bǔ)繳土地出讓金(仍舊含有重新出讓的概念)，因此房屋的拆遷補(bǔ)償不屬于純粹的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。換言之，北京國(guó)稅和湖北國(guó)稅的解答缺乏上位法的支持。

鑒于上述爭(zhēng)議的存在，實(shí)務(wù)中各地的處理和認(rèn)定有較大的差異，但就深圳而言，目前對(duì)被拆遷人取得的補(bǔ)償所得暫按不征增值稅處理。

二、土地增值稅：

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。”《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“條例第八條(二)項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！币蛸F司被拆遷的廠房納入城市更新屬于“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷”的情形，因此取得的補(bǔ)償所得不需繳納土地增值稅。

值得注意的是，上述條文中“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”的表述是否已暗含拆補(bǔ)情形下被拆遷方視同轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情形，從實(shí)務(wù)來看，因各地都是按不征土地增值稅進(jìn)行處理，因此不必過多關(guān)注。

關(guān)于增值稅的相關(guān)政策解讀就介紹到這了，不知道小伙伴們看懂了嗎？現(xiàn)在注冊(cè)牛賬網(wǎng)還有做賬大禮包，各種學(xué)習(xí)資料在等你喲，快來加入我們吧！

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