看這里，看這里!不知道小伙伴們是否了解過(guò)什么叫做土地出讓金?土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。那什么又叫土地出讓金返還獲獎(jiǎng)勵(lì)款?不清楚的小伙伴們快來(lái)看看吧!詳細(xì)內(nèi)容如下：

所謂的土地出讓金返還獎(jiǎng)勵(lì)款就是在土地出讓過(guò)程當(dāng)中，，企業(yè)按照招拍掛的土地競(jìng)拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。那土地返還款如何進(jìn)行監(jiān)控嗎?接下來(lái)跟隨牛賬網(wǎng)腳步繼續(xù)看看吧!

一、增值稅——總局層面

(1)房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地價(jià)款后余額計(jì)算銷售額。

支付土地價(jià)款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款單位直接付的土地價(jià)款。 (稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第4條)

計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。(稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第6條)

一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款扣除情況，扣除土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際付的土地價(jià)款。(稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第7條)

(2)按上述公式計(jì)算出的允許扣除土地價(jià)款要按項(xiàng)目清算，且其總額不得超過(guò)支付的土地出讓金總額。(稅務(wù) 總局公告2016年第18號(hào) )

各地對(duì)出讓金返還的政策：

湖北：

從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

大連：

按凈支出額計(jì)算允許抵扣的土地價(jià)款，土地返還款部分不允許抵扣。

二、企業(yè)所得稅

財(cái)稅[2011]70號(hào)：

企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件，可作不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

①企業(yè)能提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;

②財(cái)政部門或其他撥付資金政府部門對(duì)該資金有專門資金管理辦法或具體管理要求;

③企業(yè)對(duì)該資金及以該資金發(fā)生支出單獨(dú)核算。

三、土地增值稅

(1)房地產(chǎn)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

(2)納稅人應(yīng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。(大地稅函[2008]188號(hào))

案例：投資建項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施為代價(jià)低價(jià)獲拍賣土地

操作要點(diǎn)：

①簽土地出讓合同時(shí)，須按市場(chǎng)招掛拍價(jià)簽。

②要求地方政府給地產(chǎn)公司土地返還款，下一個(gè)“關(guān)于土地返還款專門用于建設(shè)某公共基礎(chǔ)設(shè)施的

?？顚Ｓ梦募薄Ｎ募兄该魍恋胤颠€款使用管理辦法。

A地甲地產(chǎn)公司與B政府通過(guò)招掛拍獲一市價(jià)2億元土地，B政府對(duì)地公司附一條件：比市價(jià)低4000萬(wàn)元價(jià)即16,000萬(wàn)元將該國(guó)有土地賣給甲，甲須在B市運(yùn)河上建一大橋。甲與B政府簽16,000萬(wàn)元土地出讓合同，甲付16,000萬(wàn)元資金取得土地出讓金票據(jù)。甲另投資4,000萬(wàn)元按B政府意愿在與該土地距離2000米外(紅線外)建一大橋。

分析：甲與B政府簽的土地出讓合同稅收風(fēng)險(xiǎn)及如何簽合同可使地產(chǎn)公司稅收最低。

甲稅收風(fēng)險(xiǎn)：

甲與B政府國(guó)土部門簽的出讓合同中土地價(jià)只有16,000萬(wàn)元，投資4,000萬(wàn)元建大橋?qū)僭撆馁u土地外公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或稱紅線外建設(shè)項(xiàng)目，不可將4,000萬(wàn)元投資成本作開發(fā)成本計(jì)入甲獲得土地的開發(fā)成本。

因此，4000萬(wàn)元建設(shè)投入不僅不可在該項(xiàng)目土地增值稅和所得稅前扣除，也不可在增值稅銷售額中扣除。

節(jié)稅規(guī)劃：

甲拍地時(shí)，須與B政府溝通，按市場(chǎng)拍賣價(jià)20,000萬(wàn)元獲該土地，要求B政府土地返還款4,000萬(wàn)元給地產(chǎn)企業(yè)，合同簽訂：

第一、甲與B國(guó)土部門簽20,000萬(wàn)元土地出讓合同，合同中特別約定B政府向甲公司土地返還款4,000萬(wàn)元，且返還款專項(xiàng)用于大橋建設(shè)。

第二、要求B政府或B國(guó)土部門出一個(gè)土地返還款專門用于項(xiàng)目外建大橋文件或通知。

根據(jù)合同簽訂，B政府國(guó)土部門給甲開20,000萬(wàn)元出讓金票據(jù)，甲土地成本20,000萬(wàn)元，土地成本增加4,000萬(wàn)元，甲少繳土地增值稅和企業(yè)所地稅。

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地的返還款如何管控相關(guān)問(wèn)題就介紹到這，想知道更多內(nèi)容請(qǐng)持續(xù)關(guān)注牛賬網(wǎng)。小伙伴們?nèi)绻惺裁床幻靼椎牡胤綒g迎咨詢牛賬網(wǎng)，注冊(cè)就送免費(fèi)做賬大禮包！

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