在成本模式下，自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，之所以投資性房地產(chǎn)按原固定資產(chǎn)的賬面原值入賬，而不是賬面價值，這是因為成本模式計量需保持計價基礎(chǔ)的一致性。具體來說： 一、為何用賬面原值而非賬面價值”？ 1.?科目對應(yīng)關(guān)系：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)后，兩者的會計處理需一一對應(yīng)。 固定資產(chǎn)的“原值”對應(yīng)投資性房地產(chǎn)的“原值”； 固定資產(chǎn)的“累計折舊”對應(yīng)投資性房地產(chǎn)的“累計折舊”；固定資產(chǎn)的“減值準備”對應(yīng)投資性房地產(chǎn)的“減值準備”。這樣分錄的借貸方分別反映了資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)換前后的原值、折舊和減值，確保賬面價值不變（即原值 - 累計折舊 - 減值準備 = 賬面價值，轉(zhuǎn)換前后相等）。 2.?成本模式的計量原則： 成本模式下，投資性房地產(chǎn)的計量類似固定資產(chǎn)，需按“原值”記錄初始成本，后續(xù)通過“累計折舊”和“減值準備”調(diào)整賬面價值。 二、如何區(qū)分分錄中使用“賬面價值”還是“賬面原值”？核心看資產(chǎn)的計量模式和轉(zhuǎn)換類型，可分為以下兩種情況： （一）成本模式下的轉(zhuǎn)換（用“原值”及對應(yīng)備抵科目 如自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（成本模式）、固定資產(chǎn)與在建工程的轉(zhuǎn)換等。 按原值結(jié)轉(zhuǎn)，并將累計折舊、減值準備等備抵科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，確保賬面價值不變。例：自用建筑物轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)（成本模式）： 借：投資性房地產(chǎn)（原值） 累計折舊（原固定資產(chǎn)累計折舊） 固定資產(chǎn)減值準備 貸：固定資產(chǎn)（原值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準備 （二）公允價值模式或其他特定場景（用“賬面價值”） 1.?公允價值模式下的轉(zhuǎn)換： 如自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)（公允價值模式），需按轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，此時固定資產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)出，差額計入“其他綜合收益”或“公允價值變動損益”。 例：借：投資性房地產(chǎn)（公允價值） 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 公允價值變動損益（公允價值＜賬面價值） 貸：固定資產(chǎn)（原值） 其他綜合收益（公允價值＞賬面價值） 2.?資產(chǎn)處置或報廢： 如出售固定資產(chǎn)，按賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)成本，計入“資產(chǎn)處置損益”等科目。 三、總結(jié)：判斷關(guān)鍵點 1.?先看計量模式： 成本模式：涉及原值和備抵科目（折舊、減值）的對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。 ?公允價值模式：按轉(zhuǎn)換日公允價值入賬，與原資產(chǎn)賬面價值的差額計入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益。 ?.?再看業(yè)務(wù)性質(zhì)：轉(zhuǎn)換（非處置）：成本模式用原值，公允價值模式用公允價值。處置/報廢：按資產(chǎn)賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)。