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        稅務師

        地下車庫與地上房產都需要繳納房產稅嗎,計稅依據(jù)分別怎么確定?...

        地下車庫與地上房產都需要繳納房產稅嗎,計稅依據(jù)分別怎么確定?分別享受哪些優(yōu)惠政策
        我來答 關注問題 提問于07月12日
        回答 1
        我來給你詳細解答一下地下車庫與地上房產在房產稅方面的問題。 ### 一、是否需要繳納房產稅 - 地下車庫:根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規(guī)定,凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。所以,地下車庫通常是需要繳納房產稅的。不過,如果是人防工程或公共配套設施,則不計入應稅收入,也不作為扣除項目計算增值額。 - 地上房產:毫無疑問,地上房產是需要繳納房產稅的。房產稅的征稅對象是房產,所謂房產,是指有屋面和圍護結構,能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。 ### 二、計稅依據(jù)的確定 - 地下車庫 - 自用情況:對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。具體來說,按照房產原值一次減除10% - 30%后的余值計算繳納,具體減除幅度由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。如果沒有與地上房屋相連,獨立的地下建筑用于自用的,需按照房屋原價(即地下建筑的建造成本等相關合理支出)折算一定比例后,再減去相應損耗價值來計算計稅余值。比如有的地方規(guī)定獨立地下建筑按房屋原價的一定比例(如70%)折算后,再減除10% - 30%計算計稅余值。 - 出租情況:以出租地下車位取得的租金收入為計稅依據(jù),按照規(guī)定的稅率(一般為12%,部分符合條件的情況可能適用較低稅率)繳納房產稅。 - 地上房產 - 自用情況:以房產的計稅余值為計稅依據(jù)。計稅余值是指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除10% - 30%的損耗價值以后的余額。其計算公式為:房產的計稅余值 = 應稅房產原值×(1 - 扣除比例)。這里所說的房產原值,是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定,在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。凡是在企業(yè)“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的,均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規(guī)定,企業(yè)對房屋進行改建、擴建的,要相應增加房產的原值。 - 出租情況:以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。房產租金收入是指企業(yè)出租房產所得到的報酬,包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的,應當根據(jù)當?shù)赝惙慨a的租金水平,確定一個標準租金,按規(guī)定計征房產稅。 ### 三、享受的優(yōu)惠政策 - 地下車庫:如果地下車位屬于人防工程或公共配套設施,則不計入應稅收入,也不作為扣除項目計算增值額。此外,對于非人防性質的地下車位,若其銷售收入未超過地上建筑物銷售收入的一定比例,也可以按照規(guī)定享受相應的稅收減免政策。 - 地上房產:對于個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅;對于企業(yè)自用的房產,如果是國家撥付行政經費的單位自用的房產等符合規(guī)定的也免征房產稅。另外,在一些特定區(qū)域或者符合特定條件的房產可能會有相應的減免政策,比如一些老舊小區(qū)改造后的房產在一定期限內可能有稅收優(yōu)惠等,具體情況要根據(jù)當?shù)氐恼邅泶_定。
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