土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。那土地增值稅成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男┠?？土地增值稅成本又包括哪些呢?/p>

一、土地增值稅成本分?jǐn)偡椒?/strong>

1.占地面積法

占地面積法，也就是按照項(xiàng)目分期不同，每期占項(xiàng)目總用地面積的比例，分?jǐn)偼恋爻杀疽约伴_發(fā)成本。該方法適用于分期開發(fā)或者滾動開發(fā)的項(xiàng)目。

本方法無需項(xiàng)目建筑面積和各業(yè)態(tài)的數(shù)據(jù)，只需確定土地面積，開發(fā)的各期的面積，然后按比例進(jìn)行分?jǐn)偧纯伤愠龇謹(jǐn)偟某杀窘痤~。這種方式具有前提條件單一，計(jì)算方便，容易被房企財(cái)務(wù)人員理解和接受的優(yōu)點(diǎn)。因此適用于產(chǎn)品形態(tài)較為單一，容積率相同的項(xiàng)目。

但是對于擁有多個(gè)不同容積率的地塊，以及產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜的項(xiàng)目，成本無法進(jìn)行較為合理分?jǐn)偂?/p>

如果項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)該批次整體銷售，那么在已售和未售之間還需要進(jìn)行一次成本分?jǐn)偅枰M(jìn)行重復(fù)的計(jì)算。

很多公司的初判測算或者靜態(tài)測算表，就是采用此種分?jǐn)偡椒?，方便簡易測算。

2.建筑面積法

建筑面積法就是將已開發(fā)的將進(jìn)行土增稅清算的部分建筑按照與總可售面積(含地下)的比例，進(jìn)行分?jǐn)偼猎龆惖挚鄢杀尽０凑毡壤?jì)算出已售部分可分?jǐn)偟某杀窘痤~。本方法適合項(xiàng)目內(nèi)，不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的土增稅抵扣成本計(jì)算。也能比較方便地厘清未售與已售產(chǎn)品的開發(fā)成本的分?jǐn)倖栴}。缺點(diǎn)是本計(jì)算所需的項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)較多，投入的精力較多，工作量也較大。

另外，因?yàn)槭歉鶕?jù)建筑面積平均分?jǐn)偝杀荆瑳]有考慮不同業(yè)態(tài)不同售價(jià)產(chǎn)品之間的差異，對于高售價(jià)的業(yè)態(tài)，例如社區(qū)商業(yè)，在同等平均比例分?jǐn)偟那闆r下，部分高成本業(yè)態(tài)會存在抵扣成本偏低，土增稅增值率較高，土增稅稅額較大的情況。對于車庫等低利潤的業(yè)態(tài)，則會出現(xiàn)抵扣過多，增值額為負(fù)的情況。

3.直接成本法

直接成本法，就是按照某期開發(fā)產(chǎn)品的成本，按照占項(xiàng)目全部成本的比例，進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偟某杀颈壤?/p>

該種方法一般適用于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配的分?jǐn)倖栴}，以及特定產(chǎn)品的成本支出分配。

4.層高比例法

層高面積比例法，就是按照不同業(yè)態(tài)樓層高度之間進(jìn)行比例折算，按照最終折算出來的比例值，計(jì)算出不同業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟牡挚鄢杀尽?/p>

例如選取普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)層的層高為1，將商業(yè)、車位、非普通住宅的層高與之相比進(jìn)行折算，計(jì)算出各自的比例。按照折算比例進(jìn)行累加，最終計(jì)算出各個(gè)業(yè)態(tài)的比值。

此種方法適用于項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜，無法準(zhǔn)確計(jì)算出各業(yè)態(tài)準(zhǔn)確的占地面積(例如底商上的住宅)，也無法按土地面積進(jìn)行成本分?jǐn)偟那樾巍?/strong>根據(jù)層高來確認(rèn)成本分?jǐn)?，比較接近不同業(yè)態(tài)的成本。

二、土地增值稅成本

這里所指的土地增值稅成本是指“可以抵扣的成本”具體如下所示：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容

1、納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款：

①出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金;

②以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;

③以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi)，如①登記、過戶手續(xù)費(fèi)和②契稅。

二、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等{vs房地產(chǎn)企業(yè)所得稅扣除項(xiàng)目差異，土地閑置費(fèi)不能扣除｝。

②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

三、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)：

①銷售費(fèi)用、②管理費(fèi)用、③財(cái)務(wù)費(fèi)用。

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