某房地產(chǎn)企業(yè)，在某省會(huì)城市投資?6億元建設(shè)酒店式公寓和高檔寫(xiě)字樓，建筑面積為8萬(wàn)平方米(兩種業(yè)態(tài)分別為4萬(wàn)平方米)。酒店式公寓的建設(shè)成本為?3億元，市場(chǎng)價(jià)值為?4億元。該項(xiàng)目建設(shè)完成后，擬將寫(xiě)字樓全部出售，酒店式公寓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。而經(jīng)營(yíng)酒店式公寓應(yīng)由新設(shè)立的外商投資企業(yè)“酒店經(jīng)營(yíng)公司”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。如何將酒店式公寓的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到“酒店經(jīng)營(yíng)公司”，涉稅支出最少。有兩種方案供選擇：

房地產(chǎn)公司以建成的“酒店式公寓”資產(chǎn)投資成立“酒店式公寓管理有限公司”，該公司是具有獨(dú)立法人資格的且取得酒店式公寓經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)。

1、資方(房地產(chǎn)公司)的涉稅分析

營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅(2002)191號(hào)文，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不再征收營(yíng)業(yè)稅。因此，投資方不涉及營(yíng)業(yè)稅的繳納。

土地增值稅：根據(jù)“財(cái)稅字[2006]21號(hào)”文件精神，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

土地增值率=(54000-33000×90%×?2)÷35640=52%應(yīng)交土地增值稅：(54000-35640)×40%-35640×5%=5562(萬(wàn)元)

企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定外商投資企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用。不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。我們的投資行為應(yīng)該是關(guān)聯(lián)公司的業(yè)務(wù)往來(lái)，因此稅務(wù)部門(mén)會(huì)對(duì)投資額進(jìn)行調(diào)整(市場(chǎng)價(jià)值)。應(yīng)交企業(yè)所得稅：(54000-33000-5562)×33%=5095(萬(wàn)元)

2、被投資方(酒店經(jīng)營(yíng)公司)的涉稅分析從節(jié)約契稅和房產(chǎn)稅角度，建議投資額按照實(shí)際開(kāi)發(fā)成本計(jì)算。

契稅：33000萬(wàn)元×3%=990萬(wàn)元房產(chǎn)稅：每年應(yīng)交：33000×70%×?2%=277(萬(wàn)元)因此，采用“投資模式”，投資方和被投資方應(yīng)交各種稅金總計(jì)11924萬(wàn)元(土地增值稅5562萬(wàn)元、企業(yè)所得稅5095萬(wàn)元、契稅990萬(wàn)元、房產(chǎn)稅277萬(wàn)元)。

從房地產(chǎn)公司將“酒店式公寓”的資產(chǎn)以及負(fù)債所有者權(quán)益分離出來(lái)，單獨(dú)成立具有獨(dú)立法人資格的且取得酒店式公寓經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的“酒店式公寓管理有限公司”。

1、被分立方(房地產(chǎn)公司)的涉稅分析

營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)“國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)”文件精神，由于企業(yè)分立不屬于銷(xiāo)售行為，因此不涉及營(yíng)業(yè)稅。

企業(yè)所得稅：根據(jù)“國(guó)稅發(fā)[1997]71號(hào)”文件精神，企業(yè)按照賬面實(shí)際成本確認(rèn)分立成本，因此不涉及企業(yè)所得稅

土地增值稅：根據(jù)“國(guó)稅發(fā)[1997]71號(hào)”文件精神，外商投資企業(yè)分立時(shí)，不涉及土地增值稅的繳納。

2、分立方(酒店式公寓經(jīng)營(yíng)公司)的涉稅分析

從節(jié)約契稅和房產(chǎn)稅角度，建議“酒店式公寓”資產(chǎn)價(jià)值，按照實(shí)際開(kāi)發(fā)成本計(jì)算確認(rèn)。契稅：33000萬(wàn)元×3%=990萬(wàn)元根據(jù)財(cái)稅[2006]41號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于延長(zhǎng)企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》精神，如果分立行為在2008年12月31日前完成，此筆契稅可以免交。

房產(chǎn)稅：每年應(yīng)交：33000×70%×?2%=277(萬(wàn)元)

因此，采用“分立模式”，并于2008年12月31日以前完成分立事宜，分立方和被分立方應(yīng)交各種稅金總計(jì)277萬(wàn)元。

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