說起不動產(chǎn)，可能大部分人都會想要企業(yè)，但是個人也會有不動產(chǎn)，那么當(dāng)個人出租不動產(chǎn)的時候，怎么開普通發(fā)票與專用發(fā)票了?接下來網(wǎng)站老師就用案例和大家分享一下個人出租不動產(chǎn)如何開票的相關(guān)內(nèi)容。

案例：牛老漢是我國大陸境內(nèi)公民，2020年8月1日出租其自有商品房給安徽C信息公司，月租金含稅價9.80萬元，一次性收取1年租金117.60萬元。安徽C信息公司要求牛老漢提供增值稅專用發(fā)票。

問題一、牛老漢能向稅務(wù)機關(guān)申請開具增值稅專用發(fā)票嗎?

問題二、普票、專票有何不同?

一、開具專票

回答：個人出租不動產(chǎn)可向稅務(wù)機關(guān)申請代開專票

自然人出租不動產(chǎn)，可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票，承租方為自然人的，不得開具增值稅專用發(fā)票。其中，出租住房的，應(yīng)按5%的征收率減按1.5%繳納增值稅;出租非住房的，應(yīng)按5%的征收率繳納增值稅。

法律依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)

第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

第八條 其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：

出租住房：

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷〔1+5%)×1.5%

出租非住房：

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷〔1+5%)×5%

第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

第十二條 納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

增值稅中的“其他個人”就是自然人。

因此，牛老漢出租非住房，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，按5%的征收率應(yīng)繳增值稅5.60萬元。

二、開具普票

一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，分攤后的月租金收入未超過10萬元的免稅

自然人出租房屋，不管是住房還是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

政策依據(jù)：

①：《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第4號)

……

四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

政策依據(jù)：

②：《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務(wù)總局令2008年第50號)

……

第九條 條例第一條所稱單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。條例第一條所稱個人，是指個體工商戶和其他個人。

根據(jù)以上規(guī)定，牛老漢出租房屋給安徽C信息公司，一次性收取1年租金117.60萬元，如果向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票，則免繳增值稅5.60萬元。

溫馨提示：

對個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，減按10%的稅率征收個人所得稅。

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