2024年注會《稅法》基礎(chǔ)考點(diǎn)：

【必學(xué)知識點(diǎn)39】土地增值稅的扣除項(xiàng)目

扣除項(xiàng)目的確定(新5舊3)

銷售新房及建筑物	銷售舊房及建筑物
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額	1. 取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金(應(yīng)提供憑據(jù))、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本
3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用	2. 舊房及建筑物的評估價格
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	3. 在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
5. 財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng) 目

 

1.銷售新房及建筑物——房地費(fèi)稅利

(1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

① 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

② 納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

(2) 房地產(chǎn)開發(fā)成本， 包括6項(xiàng)，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

(3) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)用不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除，而是按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：

① 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

利息注意三點(diǎn)：

a. 提供金融機(jī)構(gòu)證明；

b. 不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額；

c. 不包括加息、罰息 。

② 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

① 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

② 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用上述① 、② 項(xiàng)所述兩種辦法。

③ 土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣城建稅、教育費(fèi)附加

② 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加

(5) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

 

2.存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目

(1) 房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(2) 取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

(3) 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

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