2024年注會《稅法》基礎(chǔ)考點：

【必學(xué)知識點39】土地增值稅的扣除項目

扣除項目的確定(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物——房地費稅利

(1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

① 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

② 納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

(2) 房地產(chǎn)開發(fā)成本， 包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

(3) 房地產(chǎn)開發(fā)費用 ——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標準進行扣除，關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理：

① 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

利息注意三點：

a. 提供金融機構(gòu)證明；

b. 不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額；

c. 不包括加息、罰息 。

② 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

① 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：

房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

② 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述① 、② 項所述兩種辦法。

③ 土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣城建稅、教育費附加

② 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣印花稅、城建稅、教育費附加

(5) 財政部規(guī)定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

2.存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項目

(1) 房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(2) 取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

(3) 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

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