我是老張，在會(huì)計(jì)這行摸爬滾打了十多年，處理過(guò)不少類(lèi)似問(wèn)題。下面我就從實(shí)際操作的角度給你講講這事兒該咋辦。 ### 一、個(gè)人能否去稅務(wù)局代開(kāi)發(fā)票？ 1. 可以申請(qǐng)代開(kāi)：根據(jù)《個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》（上海市國(guó)家稅務(wù)局公告2016年第7號(hào)），個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或委托代征點(diǎn)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。不過(guò)具體能不能開(kāi)專(zhuān)票，各地執(zhí)行可能有差異，一般來(lái)說(shuō)，私房出租代開(kāi)專(zhuān)票的情況較少，但你可以先去當(dāng)?shù)囟悇?wù)大廳咨詢(xún)確認(rèn)。 2. 需要注意的情況：如果A公司要求增值稅專(zhuān)用發(fā)票用于抵扣，你需要特別說(shuō)明，因?yàn)槟J(rèn)可能只給開(kāi)普通發(fā)票。另外，如果是商業(yè)用房轉(zhuǎn)租，部分地區(qū)可能要求提供更多證明材料（比如原租賃合同、產(chǎn)權(quán)證明等），避免出現(xiàn)“二房東”違規(guī)轉(zhuǎn)租的糾紛。 ### 二、需要交哪些稅？稅率多少？ 1. 增值稅：個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照5%的征收率計(jì)算增值稅。但有個(gè)好消息：根據(jù)現(xiàn)行政策，個(gè)人出租住房（包括廠房）月租金收入不超過(guò)10萬(wàn)元的，可以享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠。如果你的租金在免稅范圍內(nèi)，這部分稅就不用交；超過(guò)的話(huà)，按5%交。 2. 個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)租收入屬于“財(cái)產(chǎn)租賃所得”，稅率是20%，但實(shí)際有扣除空間。你可以先扣掉租賃過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)（比如增值稅）、維修費(fèi)用（需提供合法憑證）等，剩下的部分按20%計(jì)算。例如，月租金5000元，扣掉增值稅后，實(shí)際應(yīng)稅收入可能更低。 3. 房產(chǎn)稅：如果是住宅轉(zhuǎn)租，可能不用交房產(chǎn)稅；但如果是廠房（非住房），可能需要按租金的12%繳納房產(chǎn)稅。不過(guò)，如果原房東已經(jīng)交過(guò)房產(chǎn)稅，你轉(zhuǎn)租時(shí)可能不用重復(fù)交，具體要看當(dāng)?shù)匾?guī)定。 4. 附加稅費(fèi)：如果交了增值稅，還需要交城市維護(hù)建設(shè)稅（7%或5%、1%）、教育費(fèi)附加（3%）和地方教育附加（2%）。不過(guò)如果增值稅免了，這些附加稅也不用交。 ### 三、實(shí)際操作建議 1. 先問(wèn)清楚A公司需求：確認(rèn)對(duì)方是否需要專(zhuān)票、是否接受普通發(fā)票，以及付款流程（比如是否要求公對(duì)公轉(zhuǎn)賬）。如果對(duì)方堅(jiān)持要專(zhuān)票，而你無(wú)法代開(kāi)，可能需要找財(cái)稅公司協(xié)助處理（但要注意合規(guī)性）。 2. 去稅務(wù)局前準(zhǔn)備好材料：一般需要身份證、租賃合同、房產(chǎn)證復(fù)印件（或原房東同意轉(zhuǎn)租的證明）。如果租金較高，可能還需要提供銀行流水或轉(zhuǎn)賬記錄。 3. 算清成本：如果租金接近10萬(wàn)元/月，可以考慮分?jǐn)偟蕉鄠€(gè)月里，利用免稅政策。例如，一次性收一年租金12萬(wàn)，可以分?jǐn)偝擅吭?萬(wàn)，這樣可能省下增值稅。 4. 別忘簽合同：轉(zhuǎn)租時(shí)務(wù)必和A公司簽正式合同，明確租金、稅費(fèi)承擔(dān)方（比如約定“稅費(fèi)由承租方承擔(dān)”），避免后續(xù)扯皮。 總之，這事兒不難，但細(xì)節(jié)多，各地政策也有差別。建議你先打當(dāng)?shù)?2366稅務(wù)熱線，或者直接去不動(dòng)產(chǎn)所在地的稅務(wù)局窗口問(wèn)清楚，免得白跑一趟。