每個行業(yè)都有會計，遇到的問題也是層出不窮，但是關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)成本的會計賬務(wù)處理”問題，不管你從事的是哪個行業(yè)，也都會遇到此類問題，今天給大家整理了關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)成本的會計賬務(wù)處理”的內(nèi)容，接下來就和小編一起來看一下吧。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認(rèn)購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷售部、財務(wù)部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。

結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認(rèn)銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。按照.確認(rèn)的銷售收入做憑證：

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)。

結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對。

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

1.款項已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。

2.施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號文進(jìn)行不超過10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。

3.施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。4.施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回

5.有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。

最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。

預(yù)提時候：

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提

按照這個金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

結(jié)算第四步：計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。

這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個面積應(yīng)該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積

根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計算出來產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積

賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品_x001d_

這里面一定要注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候，兩者才相等。

結(jié)算第五步：把主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤。這一步跟其他行業(yè)的賬務(wù)處理一樣，不在贅述。

開發(fā)產(chǎn)品屬于什么會計科目?

開發(fā)產(chǎn)品屬于會計科目中資產(chǎn)類科目。

企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時，應(yīng)按實際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場地)、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。

土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理

開發(fā)產(chǎn)品

1、交款提貨的銷售方式

在收到貨款時：

借：銀行存款

貸：經(jīng)營收入--土地轉(zhuǎn)讓收入

--商品房銷售收入

同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：

借：經(jīng)營成本--土地轉(zhuǎn)讓成本

--商品房銷售成本

貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)

--房屋開發(fā)

2、預(yù)收貨款的銷售方式

3、托收承付的銷售方式

將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：

借：銀行存款

貸：經(jīng)營收入--土地轉(zhuǎn)讓收入

--商品房銷售收入

4、分期收款的銷售方式

(1)在付出銷售房產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：

借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品--土地或商品房

貸：開發(fā)產(chǎn)品--土地或商品房

(2)按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬：

(3)同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本

借：銀行存款借：經(jīng)營成本--商品房或土地銷售成本

貸：經(jīng)營收入--土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品--土地或商品房

配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理

其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同

代建工程銷售的賬務(wù)處理

代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營收入--代建工程銷售收入”明細(xì)賬。

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