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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售商業(yè)用房房產(chǎn)稅問題解析

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，商業(yè)用房的銷售周期通常較長，部分項目可能長時間處于待售狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)用房未售出之前，是否需要繳納房產(chǎn)稅？這一問題涉及稅法規(guī)定、企業(yè)財務(wù)核算以及實務(wù)操作，本文將從政策法規(guī)和實際案例出發(fā)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供清晰的稅務(wù)指引。

一、房產(chǎn)稅的基本征稅范圍

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《條例》），房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。征稅范圍包括

1. 經(jīng)營性房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，如商業(yè)、工業(yè)、辦公等用途的房產(chǎn)。

2. 非經(jīng)營性房產(chǎn)如自用住宅通常免征房產(chǎn)稅，但部分政策調(diào)整后可能涉及相關(guān)稅收。

房產(chǎn)稅的計稅方式有兩種

- 從價計征按房產(chǎn)原值扣除10%-30%后的余值，年稅率為1.2%。

- 從租計征按租金收入的12%計征（部分城市可能調(diào)整為10%）。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售商業(yè)用房是否納稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)用房在未售出前是否繳納房產(chǎn)稅，關(guān)鍵在于其是否被認定為“待售存貨”或“自用經(jīng)營性房產(chǎn)”。

1. 未售商業(yè)用房屬于“存貨”的稅務(wù)處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房未售出前，屬于企業(yè)的“開發(fā)產(chǎn)品”或“存貨”，一般不視為應(yīng)稅房產(chǎn)，因此無需繳納房產(chǎn)稅。

- 依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在銷售前屬于存貨性質(zhì)，不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。

- 實務(wù)操作企業(yè)需在財務(wù)賬目上明確區(qū)分存貨和自用房產(chǎn)，若未售房產(chǎn)未被企業(yè)自用或出租，則不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

2. 自用或出租的商業(yè)用房需繳納房產(chǎn)稅

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未售出的商業(yè)用房用于自身經(jīng)營（如辦公、倉儲）或出租，則房產(chǎn)性質(zhì)由“存貨”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營性房產(chǎn)”，此時需按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

- 自用情況按房產(chǎn)原值扣除一定比例后繳納1.2%的房產(chǎn)稅。

- 出租情況按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅（部分地區(qū)稅率可能調(diào)整）。

案例說明某房企開發(fā)一棟商業(yè)樓，部分商鋪長期未能售出，企業(yè)將其臨時出租收取租金。此時，出租部分需按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅，而未出租部分若仍作為待售存貨，則不征稅。

三、稅務(wù)風險防范與合規(guī)管理

1. 明確財務(wù)核算

- 企業(yè)應(yīng)嚴格區(qū)分“存貨”和“自用/出租房產(chǎn)”，并在財務(wù)賬目中準確記錄，避免稅務(wù)機關(guān)誤判。

2. 租金收入及時申報

- 若企業(yè)將未售商業(yè)用房臨時出租，需及時申報租金收入并繳納房產(chǎn)稅，避免稅務(wù)稽查風險。

3. 關(guān)注地方政策差異

- 不同省市對房產(chǎn)稅政策可能有細微調(diào)整，企業(yè)應(yīng)咨詢當?shù)囟悇?wù)機關(guān)或財稅顧問，確保合規(guī)納稅。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)用房在未售出前，若仍作為“存貨”管理，通常無需繳納房產(chǎn)稅；但若企業(yè)將其用于自用或出租，則需按稅法規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)應(yīng)做好財務(wù)核算和稅務(wù)申報，合理合規(guī)降低稅負，同時避免稅務(wù)風險。

建議房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身情況，在項目開發(fā)周期內(nèi)合理規(guī)劃商業(yè)用房的銷售和運營策略，以優(yōu)化稅務(wù)成本。

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