學(xué)員你好，這種情況在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)申報(bào)上確實(shí)需要特別注意。下面我以一個(gè)老會(huì)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，給你詳細(xì)講講如何處理： ### 一、會(huì)計(jì)處理 1. 購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)時(shí) - 如果購(gòu)入時(shí)取得的是普通發(fā)票，且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（因?yàn)槠掌辈荒艿挚郏?，那么?gòu)入時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為： ``` 借：固定資產(chǎn) 1,150,000 貸：銀行存款 1,150,000 ``` - 如果購(gòu)入時(shí)已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬，且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，后續(xù)無(wú)需調(diào)整。 2. 出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí) - 出售不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理如下： ``` 借：銀行存款 950,000 固定資產(chǎn)清理 200,000（差額部分） 貸：固定資產(chǎn) 1,150,000 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 0（因?yàn)椴铑~為負(fù)數(shù)，不產(chǎn)生稅額） ``` - 這里需要注意，由于差額為負(fù)數(shù)（115萬(wàn) - 95萬(wàn) = 20萬(wàn)），根據(jù)增值稅政策，差額征稅時(shí)如果差額為負(fù)數(shù)，則不需要繳納增值稅，因此銷項(xiàng)稅額為0。 --- ### 二、稅務(wù)處理 1. 差額征稅政策 - 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可以按照差額征稅。 - 計(jì)算公式： ``` 應(yīng)納稅額 = (售價(jià) - 原價(jià)) ÷ (1 + 稅率) × 稅率 ``` - 在你的案例中，售價(jià)95萬(wàn)，原價(jià)115萬(wàn)，差額為-20萬(wàn)，因此： ``` 應(yīng)納稅額 = (95萬(wàn) - 115萬(wàn)) ÷ (1 + 5%) × 5% = -20萬(wàn) ÷ 1.05 × 5% ≈ -0.952萬(wàn) ``` 由于差額為負(fù)數(shù)，實(shí)際應(yīng)納稅額為0，不需要繳納增值稅。 2. 申報(bào)表填寫 - 在增值稅申報(bào)表中，填寫《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》時(shí)，將差額征稅的銷售額和稅額填入相應(yīng)欄次。 - 由于差額為負(fù)數(shù)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)計(jì)算為0，無(wú)需額外處理。 --- ### 三、注意事項(xiàng) 1. 發(fā)票開具 - 出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果差額為負(fù)數(shù)，可以正常開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票金額為95萬(wàn)，稅額為0。 2. 稅務(wù)備案 - 如果不動(dòng)產(chǎn)是房產(chǎn)，可能需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)備案手續(xù)，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)。 3. 賬務(wù)處理 - 如果出售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生虧損（如本例中的20萬(wàn)），可以在企業(yè)所得稅前扣除，但需要符合稅法規(guī)定。 --- ### 四、總結(jié) - 會(huì)計(jì)處理：按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)收入，差額部分計(jì)入固定資產(chǎn)清理，不產(chǎn)生增值稅。 - 稅務(wù)處理：差額為負(fù)數(shù)時(shí)，增值稅應(yīng)納稅額為0，申報(bào)時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)抵消。 - 發(fā)票開具：正常開具普通發(fā)票，稅額為0。 如果還有疑問(wèn)，歡迎隨時(shí)提問(wèn)！